قال أحمد عبد الفتاح، عضو مجلس الإدارة لشركة سولف هولدنج للاستشارات المالية، إن الفقاعة العقارية اختلف العديد من الاقتصادين على تعريفها إلا أن من أبسط التعريفات لها هو ارتفاع الأسعار بزيادة عن اللازم، ولا تؤيدها قوة شرائية.
وأضاف عبد الفتاح أنه مؤخراً كانت هناك العديد من العوامل التي أدت إلى الارتفاعات الكبيرة وأهمها ارتفاع أسعار الصرف، مما أثر على الخامات ومواد البناء وتكاليف الإنشاءات وزيادة التكاليف الكلية وارتفاع قيمة المنتجات النهائية، بالإضافة إلى مشكلة الوعي لدى القاعدة العريضة من الشعب باستخدام الفائض لديه لشراء العقار، وكذلك التوجه للتحوط لقيمة العملة المحلية خلال عمليات تحريك أسعار الصرف لزيادة الطلب وهو طلب وهمى على العقارات، مما يزيد من الأسعار.
وأوضح أن القاعدة العريضة لا تجد لديها بدائل متعددة للتحوط، وتتمثل فى الذهب والدولار والعقارات وبطبيعة الفكر المتوارث يعد العقار الأكثر آمان والأقل مخاطرة مقارنة بباقى البدائل بالاضافة الى انه ممكن استغلاله والاستفادة منه دون تقلبات سعرية قد تصيب الذهب أو الدولار.
ويرى خبير أسواق المال، أن السوق المصرية قد اعانى من الفقاعة العقارية إلا أن بعيداً عن انفجارها للعديد من الأسباب وسنعرض أهمها:
أولاً التمويل البنكي لايمثل نسبة كبيرة من الاستثمارات داخل القطاع سواء من جانب الطلب أو من جانب العرض.
ثانيا البنية الأساسية التى تتبناها الدولة والتى تساعد على بث الحياة داخل المجتمعات الجديدة، مما يزيد من فرص الاستغلال وعدم الاكتناز، وكذلك تسهيل الاجراءات الحكومية للتسجيل والحوافز الضريبية إلا أنه لابد من توفير الإعفاء لاى عقار يستغل للمنفعه الشخصية وتطبيقها على مايزيد مما قد يعيد صياغة التعامل لدى الأفراد مع ممتلكاتهم لاستغلالها حتى تتواكب مع كافة الالتزامات الضريبية، مما سيضيف فرص التفريغ المستمر للفقاعه.
ثالثا استمرار تدفق الاستثمارات داخل القطاع مما يدعم نمو القطاع بالاضافه لاتباع سياسات التفريغ ومنها على سبيل المثال حمله تصدير العقار وسيتحسن مع توفير المزايا اللازمه لدعم تصديرها.
وأشار إلى أنه مما سبق نجد أن هناك استمرار لنمو القطاع مع ايجاد بدائل للتفريغ وأنه مازال القطاع العقارى من اهم القطاعات الناجحة داخل مصر والتى تستمر بجذب المزيد من الاستثمارات وقد سبق أن مر الاقتصاد المصري بظروف مشابهه عام ٢٠١٦ ولم يحدث انفجار للفقاعة واستمر نمو القطاع.