اشتراطات عدة، وضعتها وزارة الإسكان والمرافق، ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية، وذلك لضبط العمران في عدد من المدن، وذلك من خلال خطة الاشتراطات التخطيطية والبنائية بالمخطط الاستراتيجي المعتمد، لمحافظات القاهرة، الجيزة، والإسكندرية.
ويحظر المخطط الاستراتيجى المعتمد بشكل تام البناء في المناطق ذات كثافات شديدة الارتفاع والكثافات المرتفعة، مع وجود “حظر جزئي” في المناطق ذات الكثافة “متوسطة إلى مرتفعة”، مع السماح بالبناء وفقا للاشتراطات المعلنة، بما ينظم عملية البناء فيها، مع مكافحة “البناء العشوائي المخالف”.
“عالم المال ” تستعرض الملامح الأساسية للاشتراطات التخطيطية والبنائية بالمخطط الاستراتيجى المعتمد، لمحافظات القاهرة، الجيزة، الإسكندرية.
القاهرة:
1- الحي الواحد مقسم إلى عدة قطاعات، كل منها له اشتراطات.
2- تتراوح الارتفاعات بين 4 و5 و6 أدوار، حسب المنطقة التي يقع فيها المبنى.
3- الحد الأقصى للارتفاع في أحياء القاهرة “مرة ونصف” من عرض الشارع.
4- تتبع “مدينة 15 مايو” الاشتراطات التخطيطة والبنائية للمدينة.
5- حدود الارتفاع في بعض المناطق المعلنة كـ”إعادة تخطيط”، تتبع حدود الارتفاع المنصوص عليها في اشتراطات المنطقة الصادرة من المجلس الأعلى للتخطيط العمراني.
6- الحد الأدنى لقطعة الأرض للبناء السكني عليها 200 متر.
7- الحد الأدنى لقطعة “أرضي خدمات” 2500 متر أو المنصوص عليه في اشتراطات جهة الاختصاص أيهما أعلى.
8- نسبة البناء لا تزيد عن 40% لأنشطة الخدمات أو المنصوص عليه في اشتراطات جهة الاختصاص أيهما أقل.
9- لا تزيد نسبة البناء عن 60% للجراجات متعددة الطوابق.
10- يستلزم توفير أماكن لإيواء انتظار السيارات لكل عقار سواء أسفله أو بأي طابق فيه أو باستخدام وسائل مضاعفة أماكن الانتظار ميكانيكيا، وفقا لكود الجراجات، وقرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 521 لعام 2020، من حيث الأعداد والأبعاد والمساحات والمداخل والمخارج وغيرها.
11- وتتضمن الاشتراطات الالتزام بدليل توزيع الأنشطة واستعمالات الأراضي داخل المدن المصرية، والذي أعدته الهيئة العامة للتخطيط العمراني، للاستخدامات غير السكنية والمختلطة، ولا يسمح بتغيير النشاط السكني لنشاط غير سكني إلا في إطار الشروط الواردة بذات الدليل.
الجيزة
1- سيتم الوقف الكلي لأعمال البناء عدا مشروعات الخدمات بالكتلة السكانية لإجمالي 62.5% من مدينة الجيزة.
2- سيسمح بالبناء في 18.5% من المدينة بقيود شاملة مناطق الامتدادات العمرانية.
3- 19% من المدينة معلنة كمناطق إعادة تخطيط ومشروعات التنمية العمرانية.
4- وقف البناء تماما في 100% من حي بولاق الدكرور، و95.2% في العمرانية، و84.3% في حي شمال الجيزة، و83.4% في حي جنوب الجيزة، و68.7% في حي الطالبية، و55.7% في الوراق، و38.6% في العجوزة، و32% في الهرم، و9.8% في حي الدقي.
5- يوقف البناء تماما في حي شمال الجيزة، عدا قطاعين من أصل 5 قطاعات، يسمح بالبناء فيهما والاستعمال السكني فقط، ولا يسمح بالاستعمال المختلط، على أن يكون الحد الأقصي للارتفاع 16.5 متر أو 5 أدوار، وبما لا يزيد عن مرة ونصف عرض الشارع.
6- أما حي جنوب الجيزة؛ فيسمح بالبناء في قطاعين وتوقف في قطاعين آخرين، على أن يكون الحد الأقصى للارتفاع 16.5 متر، بما لا يزيد عن مرة ونصف عرض الشارع.
الإسكندرية
1- عرفت الاشتراطات المناطق ذات الكثافات شديدة الارتفاع، على أنّها المناطق التي تضم أكثر من 400 شخص لكل فدان بكثافة بنائية من 5 إلى 8، والمناطق ذات الكثافات المرتفعة، بأنّها المناطق التي تضمن من 250 شخصا لكل فدان لـ400 بكثافة بنائية 3 إلى 6، والمناطق ذات الكثافات المتوسطة إلى مرتفعة بأنّها التي تضم من 150 إلى 250 شخصا لكل فدان بكثافة بنائية من 2 إلى 4، أما المناطق ذات الكثافات المتوسطة بأنّها التي تضمن 150 شخص لكل فدان أو أقل بكثافة بنائية 0.5 إلى 2.
2-حسب المخطط، فإنّ “حظر وتقييد البناء”، يهدف إلى تخفيض أو تثبيت الكثافات، وتوفير النطاق داخل هذا النطاق.
3- يتركز 99.2% من سكان الإسكندرية في الوحدات الإدارية التي تمثل الكتلة الحضرية للإسكندرية.
4- بينما هناك نسبة محدودة جدا من السكان أقل من 1% في مدينة برج العرب الجديدة، والساحل الشمالي داخل حدود المحافظة.
5- تشكل الكتلة الحضرية نحو 54.1% من إجمالي مساحة المحافظة.
6- أغلب المساحة المتبقية هي الأراضي الصحراوية جنوب المحافظة بنسبة 41%، وتأتي مدينة برج العرب الجديدة بنسبة 4.9% من إجمالي مساحة المحافظة.
7- أوضحت الدراسة وضع الوحدات السكنية القائم في الإسكندرية، يشير إلى أنّ الوحدات بمنطقة شرق المدينة هي الأعلى، ورغم وجود زيادة الكثافات بمنطقة قلب المدينة إلا أنّ عدد الوحدات السكنية بها محدود.