أيمن عبد الحميد نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب:
حجم أعمال شركة “الأولى” بلغ 2.9 مليار جنيه خلال 6 أشهر وكان المستهدف 3 مليارات في عام
العقارات الملتزمة بشروط الاستدامة تمنح تمويلات بفائدة مميزة
بدعم يصل لـ 95%.. نمول جميع أنواع العقارات السكنية والتجارية والإدارية والمصيفية
نجحنا في جذب شريحة كبيرة من العملاء بفضل الاستراتيجية الجديدة
ارتفاع سعر الفائدة وأسعار العقارات وتمويل الوحدات تحت الإنشاء أهم تحديات التمويل العقاري
أعده للنشر: شيرين نوار
تحدث أيمن عبد الحميد، نائب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب بشركة التعمير “الأولى” للتمويل العقاري، عن أهم التحديات التى تعوق زيادة حجم التمويلات العقارية بالسوق خلال السنوات الأخيرة، وأهم المقترحات والحلول للخروج من الأزمة، وكذلك حجم أعمال شركته بالسوق وأسباب الطفرة الهائلة في حجم تمويلاتها واتساع قاعدة عملائها منذ توليه مهام منصبه في يونيو 2021.
وقال عبد الحميد، خلال حواره مع الإعلامى أيسر الحامدي ببرنامج “أنا الوطن” المذاع على فضائية “الحدث اليوم”، أن قطاع التمويل العقاري من أهم القطاعات التي تسهم في تحريك السوق العقارية وضخ السيولة فيه، من خلال منح الأفراد تمويلات لشراء وحدات سكنية بغرض السكن، وذلك لسد الفجوة التمويلية بين أسعار العقارات والقدرة الشرائية للعملاء وخاصة مع الارتفاع الهائل في الأسعار منذ ارتفاع معدلات التضخم.
وإلى نص الحوار.
ما أهم التحديات التي تواجه التمويل العقاري حاليا؟
أبرز التحديات ارتفاع أسعار الفائدة نتيجة التضخم، فهناك معادلة بسيطة نقولها للعملاء إن ارتفاع 1% في سعر الفائدة يساوى 10% زيادة في سعر التكلفة، وقد شهد العالم خلال العامين الماضيين أحداث الحرب الروسية الأوكرانية والتي ألقت بظلالها على الاقتصاد العالمي بصفة عامة والمصري بصفة خاصة، حيث ارتفعت تكلفة التمويل العقارى من 85% إلى 250%، مما أثر بشكل سلبى على القطاع، خاصة مع تعليمات هيئة الرقابة المالية بألا يتجاوز قسط التمويل الـ 50% من دخل العميل، وأدى ارتفاع الأسعار وانخفاض دخل العميل إلى انخفاض قيمة قرض التمويل العقاري الذى يحصل عليه العميل.
هل تتوقع استمرار موجة ارتفاع سعر الفائدة وأسعار العقارات خلال الفترة المقبلة؟
الارتفاعات الحالية في سعر الفائدة وفي أسعار الوحدات تعتبر مؤقتة حتى تستقر الأمور مرة أخرى وهي ناتجة عن أوضاع وظروف اقتصادية وأزمات مرت بها سوق التمويل العقارية وخارجة عن إرادتنا بدأت في 2008 بحدوث الأزمة المالية العالمية وثورة يناير في 2011 ثم ثورة يونيو في 2013 والتعويم في 2016، وكورونا في 2020، و2022 الحرب الروسية الأوكرانية.
تسجيل العقار كان أحد الشروط المهمة للحصول على التمويل.. هل ما زال يمثل تحديا أمام التمويل العقاري؟
لا طبعا حاليا يتم التعامل على الوحدة المسجلة أو القابلة للتسجيل أى وحدة ليست مخالفة وتراخيصها ومستندات ملكيتها سليمة قابلة للتسجيل و95% من حجم تمويلات الشركات خلال السنوات الماضية كان في المجتمعات العمرانية التى ستسجل في المستقبل أي أنها قابلة للتسجيل.
ما الوحدات التي يشترط فيها التسجيل لتوافق الشركة على تمويلها؟
الوحدات داخل المدن القديمة القائمة لا بد أن تكون مسجلة أو يبدأ العميل في إجراء ات التسجيل تماشيا مع إجراءات التمويل كنوع من الضمانة ولو مسجلة بالفعل على العميل تقديم طلب بنقل تسجيل الملكية.
هناك ارتفاعات كبيرة في أسعار الوحدات ما رؤيتكم لتأثير ذلك على القطاع وكيف تتعامل شركات التمويل العقاري مع هذا التحدي؟
هذا يؤثر بشكل مباشر على التمويل العقاري نتيجة انخفاض حجم الطلب، فالوحدة التي كان سعرها مليون تجاوزت الـ 2 مليون جنيه، وهناك نسبة يدفعها العميل من قيمة الوحدة تمثل 10% او 20%، وكلما زاد سعر الوحدة ارتفعت القيمة التي يسددها العميل، وبالتالى لن يستطيع الاستفادة بالتمويل العقاري إلا بالبحث عن حلول كأن يقوم بإدخال الزوجة العاملة كشريك في التمويل
كيف تعمل الشركات في ظل هذه التحديات؟
أكيد لو قارنا الثلاثة أشهر الأولى هذا العام مقارنة بالثلاثة أشهر الأولى العام الماضي سنجد العام الماضي حجم الأفراد الحاصلين على تمويلات من شركات التمويل العقاري كانوا 205 أفراد “العملاء العاديين” وهم من حصلوا على تمويلا خارج المبادرات وبلغ حجم تمويلاتهم 600 مليون جنيه بمتوسط 3 ملايين جنيه للعميل، أما هذا العام نجد أن عدد الحاصلين على تمويلات بلغ 125 عميلا، وحصلوا على تمويلات بقيمة مليار و200 ألف جنيه، متوسط حجم التمويل 10 ملايين جنيه لكل عميل، وهو ما يعكس الارتفاع الكبير في أسعار العقارات.
وما أهم الإجراءات التي اتخذتها شركات التمويل العقارى لزيادة حجم أعمالها وتحريك السوق؟
شراء محافظ مديونيات المطورين العقاريين يعتبر من أهم الإجراءات التى أسهمت في حل مشاكل المطورين ومكنتهم من استكمال مشروعاتهم، خاصة أنه مع ارتفاع أسعار الفائدة وعزوف البنوك عن تمويل المطورين تلجأ الشركات العقارية إلى التخلص من مديونية العملاء حتى يحصلوا على السيولة اللازمة لاستكمال مشروعاتهم فيقوم ببيعها لشركات التمويل العقاري بقيمتها الحالية ويحمي نفسه من تعثر العملاء في السداد وكان في السابق المطور يقوم بالبناء وتمويل العميل بالتقسيط وتحصيل الأقساط وهذه ليست وظيفته الأساسية فدوره الأساسي البناء والتنفيذ.
ماذا عن تمويل الوحدات تحت الإنشاء؟
كانت هناك تعليمات من البنك المركزى فى عام 2007 بإيقاف تمويل الوحدات تحت الإنشاء لأنه كان هناك تخوف في ذلك الوقت أن يحدث تمويل مزدوج بمعنى أن يحصل المطور على تمويل على المشروع والعميل يحصل على تمويل على وحدته التى يرغب في شرائها ويحدث تمويلين على نفس الوحدة وهذا لا يمكن حدوثه لان العميل عندما يحصل على تمويل على وحدته يأخده بضمان دخله ويوقع على شيكات لشركات التمويل العقاري نظير التمويل، ومن المستحيل أن يوقع العميل على مجموعتين من الشيكات إحداها للمطور وأخرى لشركة التمويل العقاري.
لماذا لا تطالب شركات التمويل العقاري البنك المركزي بحل هذه المشكلة؟
نحن ليس لدينا تعامل مباشر مع البنك المركزي، خاطبنا هيئة الرقابة المالية وهي تحاول حل الأزمة، يمكن الحل حاليا بمحاولة تمويل الوحدات تحت الإنشاء من رؤوس أموالنا، 95% من حجم السوق بيع تحت الإنشاء، وإذا قامت شركات التمويل العقاري بتمويل المطور بدلا من البنك ستزيد حجم أعمالها بالسوق علاوة على تحريك السوق وضخ السيولة فيه.
في الفترة الحالية هل هناك مخاطرة في تمويل الوحدات تحت الإنشاء؟
لا توجد أي مخاطرة إذا تم اتخاذ الإجراءات والتدابير اللازمة مثلما يتم توقيع غرامات على العميل في حالة التأخر في سداد الأقساط وفسخ التعاقد معه، يجب تطبيق توقيع عقاب على المطور في حالة عدم الالتزام بمواعيد التسليم، خاصة أنه في حالة عدم التزام المطور بموعد التسليم مع العميل يمتنع العميل عن سداد الأقساط وهنا تحدث الأزمة، وفي حالة إلزام المطور كما يتم إلزام العميل لن تكون هناك أي مشكلة.
ما حجم أعمال شركة الأولى خلال العام الحالي؟
تم منح تمويلات خلال الستة أشهر الأولى هذا العام بقيمة 2.9 مليار جنيه، وكان المستهدف للعام بالكامل 3 مليارات جنيه، و180 مليون جنيه مستهدف أرباح العام الحالي، تم تحقيق 150 مليون في ستة أشهر، وهو ما يعكس طفرة كبيرة هذا العام.
ما تقييمك لأداء الشركة خلال الفترة الماضية؟
توليت إدارة الشركة في يونيو 2021، وتم منح تمويلات في حدود 8.6 مليار جنيه منذ إنشاء الشركة وحتى يونيو 2021، وكان حجم تمويلات الشركة خلال الـ 18 عاما الماضية قبل تولي إدارة الشركة 3 مليارات جنيه، وذلك يرجع إلى تغيير الاستراتيجية، وهو ما أسهم فى ارتفاع حجم التمويلات، والشركة منذ إنشائها كانت تركز على الأسر الأكثر احتياجا وعلى المشروع القومي لمحدودي الدخل أو الاسكان الاجتماعي، وتخطينا الـ 30 ألف عميل حاليا، واعتمدت الاستراتيجية الجديدة للشركة على استهداف فئات جديدة من متوسطي وفوق متوسطي الدخل وذوي الدخول المرتفعة، وذلك نظرا لأن قانون التمويل العقاري لم يحدد فئة بعينها، خاصة وأن هامش الربح من تمويل محدودي الدخل ضعيف جدا، ويسهم في حدوث توازن تمويل الشرائح المرتفعة لتحقيق أرباح، وبالتالي دعم الفئات الغنية للفئات الفقيرة.
هل أطلقت الشركة مبادرات لدعم المشروعات التي تطبق معايير الاستدامة؟
بالفعل لدينا منتج جديد يطلق علية التمويل الأخضر، هذا المنتج نعمل نوع من الخصم الخاص سواء على الوحدة التي نقوم بتمويلها بمشروع يدعم معايير الاستدامة كإعادة تدوير المخلفات واستخدامات الطاقة الشمسية في التدفئة وإنتاج الكهرباء والزجاج العازل للحرارة والتبريد المركزي، بحيث يتم تقديم أسعار فائدة منخفضة، وكذلك عمل خصم في المبالغ المقدمة مصاريف إصدار القرض، وهذا اتجاه عالمى ليس في مصر فقط، لتشجيع المطورين على تطبيق معايير الاستدامة في مشروعاتهم، ونشجع العميل على الشراء فيها أيضا عن المشروعات التقليدية.
ما أسباب ارتفاع حجم التمويلات والأرباح بشركة الأولى مقارنة بالسنوات الماضية؟
كل الشركات والبنوك العاملة في مجال التمويل العقاري تستخدم نفس المعايير ولكن ما يميز شركة الأولى عن غيرها من جهات التمويل التعامل مع مشكلة الوقت، أوقات العميل يقدم ورقه لدى جهات التمويل العقارى يستغرق وقتا طويلا حتى يحصل على الرد وحاليا العملاء في الشركة يحصلون على الرد خلال 3 أيام فقط فالتركيز على سرعة الأداء وتقليل الفترة الزمنية التي تحتاج إليها لاتخاذ القرار ودعم الإدارات بكل الوسائل الالكترونية الحديثة وعدم التعنت مع العملاء أسهم في زيادة قاعدة عملائنا.
هل ما زالت مبادرة الـ 3% و8% قائمة؟
بالفعل مازالت قائمة وبالنسبة لمبادرة الـ 3% لمحدودي ومتوسطي الدخل وقعنا عقود 200 عميل خلال الأيام الماضية وكذلك أيضا مبادرة الـ 8%، حيث يقوم صندوق الإسكان الاجتماعي بتنفيذ واختيار المستفيدين من وحدات الإسكان الاجتماعى ويتوقف دور شركتنا في الاستعلام عن العميل والتأكد من صحة المستندات المقدمة وتوقيع العقد ومخاطبة الصندوق لتخصيص الوحدة وتم منح تمويل بقيمة 100 مليون جنيه هذا العام لمحدودي الدخل لحوالى 400 عميل خلال الستة أشهر الأولى، وهناك 200 عميل حصلوا على الموافقة وتم توقيع العقود وسيصرفون خلال الفترة المقبلة.
ما نوعية الوحدات التي تقوم الشركة بتمويلها؟
نحن نمول جميع الوحدات سكنى إداري تجاري حتى الوحدات المصيفية يتم تمويلها ولكن ليس بنفس النسبة التي يمول بها السكني، والسكني نصل إلى 80% و90% و95%، المصيفي يمكن من 40% وحتى 75%، والتجاري والإدراري يتم تمويله حاليا وهناك إقبال عليه نظرا لأن أسعار الإيجارات للوحدات الإدارية والتجارية ارتفع بشكل كبير هناك مقرات إدارية لشركات يتم تأجيرها بمبالغ كبيرة ومن الأفضل للشركة أن تقوم بشراء مقر دائم له ودفع قسط أكبر من دفع إيجار وفي النهاية الوحدة ليست ملكها.
ما رؤيتكم لسوق التمويل العقاري في مصر؟
حققنا طفرة كبيرة في التمويل العقارى خلال الآونة الأخيرة ونتوقع أن تتجاوز التمويلات 20 مليار جنيه بنهاية العام الحالي وستحدث طفرة في حجم التمويلات في السنوات المقبلة نتيجة الاتجاه لخفض أسعار الفائدة، وهو ما سيدفعنا لتمويل الأفراد وتسهيل الإجراءات ودعم العميل.