متى يلغى عقد الإيجار القديم في مشروع القانون الجديد؟
لا يزال ملف الإيجارات القديمة أحد أكثر الملفات العقارية إثارة للجدل في مصر، فهو يمس حياة ملايين الأسر والملاك على حد سواء، وسط مطالبات بتعديل العلاقة الإيجارية الممتدة منذ عقود طويلة.
ومع مناقشة البرلمان للمشروع الجديد الخاص بتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، بات السؤال الأهم الذي يشغل الرأي العام: متى يسقط عقد الإيجار القديم؟
الإيجار القديم.. الخلفية والتعقيدات
يطلق مصطلح “الإيجار القديم” على العقود التي أبرمت بموجب قوانين سابقة أوقفت العمل بمبدأ “العقد شريعة المتعاقدين”، وفرضت امتداد العلاقة الإيجارية تلقائيا للمستأجر وأبنائه، بل وأحفاده في بعض الحالات، مع تحديد أجرة زهيدة لا تتناسب مع القيمة السوقية الحالية للوحدة.
هذا الوضع استمر لعقود طويلة، وكان في الأصل لحماية المستأجرين بعد الحروب والظروف الاقتصادية، لكنه تحول مع الزمن إلى خلل قانوني واقتصادي أضر بملايين الملاك الذين لا يستطيعون استعادة أملاكهم أو الاستفادة منها.
المشروع الجديد.. متى تسقط العقود؟
جاء المشروع الجديد لتنظيم العلاقة بين الطرفين، لكنه لم يلغ الإيجار القديم دفعة واحدة، بل حدد ضوابط زمنية وقانونية لامتداد العقد أو سقوطه، وفقا لنوع المستأجر (شخص اعتباري أو طبيعي)، ونوع الاستخدام (سكني أو إداري أو تجاري). إليك أبرز ما جاء في المشروع الجديد:
أولا: العقود الخاصة بالأشخاص الاعتبارية (شركات وجهات)
ينص مشروع القانون على إنهاء العلاقة الإيجارية بعد 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وذلك بالنسبة للوحدات المؤجرة للأشخاص الاعتبارية التي لا تستخدم لغرض السكن، مثل المحال التجارية المؤجرة لشركات أو مكاتب إدارية.
ثانيا: العقود الخاصة بالأشخاص الطبيعيين
حتى الآن، لا يزال البرلمان يناقش الصيغة النهائية المتعلقة بالمستأجرين الطبيعيين الذين يستخدمون الوحدات لغرض السكن، وهي النقطة الأكثر حساسية في القانون. هناك اقتراحات متعددة، منها:
1. إعطاء مهلة انتقالية من 5 إلى 7 سنوات.
2. زيادة تدريجية في القيمة الإيجارية بنسبة سنوية قد تصل إلى 15%.
3. وقف الامتداد القانوني للعقد بعد وفاة المستأجر الأصلي، وعدم امتداده لأحفاده أو أقاربه البعيدين.
متى يسقط العقد فعليا؟
وفق المشروع الجديد، يسقط عقد الإيجار القديم في الحالات التالية:
إذا انتهت المهلة الانتقالية المنصوص عليها في القانون (مثل 5 سنوات).
إذا تغير استخدام العين المؤجرة عن الغرض المتفق عليه.
إذا ثبت غياب المستأجر الأصلي عن الوحدة لسنوات طويلة، مع إثبات أنه يقيم في مكان آخر.
إذا توفي المستأجر ولم يكن هناك أحد من الورثة الذين تنطبق عليهم شروط الامتداد.
إذا أجر المستأجر العين للغير من الباطن دون موافقة المالك.
موقف الدولة: توازن دقيق بين المالك والمستأجر
المشروع الجديد يحاول تحقيق توازن حذر بين الطرفين؛ فهو لا يريد طرد الأسر فجأة من مساكنها، ولا يريد استمرار ظلم الملاك وحرمانهم من عوائد عادلة لممتلكاتهم. لذلك، ترتكز فلسفة المشروع على:
إعطاء مهلة كافية للمستأجر لتوفيق أوضاعه.
رفع القيمة الإيجارية تدريجيا بشكل عادل.
منع الامتداد غير المنطقي للعقود، وحصره في حالات محددة.
