استمع للمقالقال أيمن عبد الحميد الرئيس التنفيذي لشركة أملاك للتمويل -مصر ، إنها بدأت منذ عام ٢٠٠٧ برأسمال إماراتي ، واتخذت خطوات التوسع في السوق المصري وفقاً لمبادئ الشريعة الإسلامية، وبلغ حجم تمويلات الشركة ٤٥٠ مليون جنيه خلال ٢٠٢٠ ،وبلغت حجم محفظة مديونية العملاء مليار جنيه ،رغم انتشار فيروس كورونا الذي أصاب جميع القطاعات بالتباطؤ .
أضاف عبدالحميد، في حوار لـ”عالم المال”، أن الشركة تستهدف ٣ مليارات جنيه تمويلات خلال السنوات الخمس المقبلة، منها ٥٠٠ مليون جنيه تمويلات ٢٠٢١
وإلى نص الحوار …
ما هى خطة الشركة خلال عام 2021؟
حققت الشركة إنجازا كبير خلال ٢٠٢٠ بوصول مديونية محفظة العملاء مليار جنيه ،لذلك نستهدف خلال ٢٠٢١ منح تمويل للعميل بأبسط صورة وإجراءات ميسرة ، بتقديم تمويل يناسب دخل الفرد سواء كان موظفا أو يعمل بنظام الربح السنوي والموسمي او الاثنين معا، مثل العاملين في البنوك وقطاع البترول والمزارعين واصحاب المدارس الخاصة.
وتتطلع الشركة لتحقيق ٥٠٠ مليون جنيه خلال ٢٠٢١ مقارنة بـ٤٥٠ مليون جنيه خلال العام الحالي ،حيث بلغ عدد العملاء ٤٥٠ عميلا خلال ٢٠٢٠ ، في حين بلغ عدد عملاء التمويل العقاري ٧٥% و ٢٥ %بنظام المحافظ” حوالة حقوق المالية والعقارية”، ونسبة عمل شركات التمويل في مصر تصل إلى واحد على ١٠٠٠ من حجم السوق العقارية حيث ترتفع سنويا ٣٠ مليار جنيه، وبلغ حجم أعمال الشركات٢.٣ مليار جنيه حتى نهاية اكتوبر ٢٠٢٠.
ما هى التغيرات الطارئة على سوق التمويل العقاري؟
منذ بدء التمويل العقاري في مصر عام ٢٠٠٤ ، كان التحدي الوحيد، هو تحديد نشاط التمويل العقاري داخل إطار سئ السمعة ،نتيجة اقتصار التمويل على الوحدات المسجلة بالشهر العقاري فقط والتي تمثل نحو ٤% من الوحدات السكنية وانتشار أن شركات التمويل تستغل المستفيد بدفع فوائد باهظة ،بسبب إنهاء إجراءات التسجيل على فترات طويلة جداً.
وكانت رسوم التسجيل نسبة من سعر بيع العقار.. وهذا ما تغير الان.
لكن الإجراءات مازالت تحتاج فترات طويلة جدا ، وأصبح التمويل العقاري حاليا فرصة رائعة لتمويل القطاع العائلي ،بعد صدور قانون رقم ٥٥ لسنة ٢٠١٤ ، مما أتاح الفرصة لتمليك الجهة الممولة للوحدة السكنية ويتم بيعها للعميل بشرط فاسخ أو بنظام” الإجارة” حيث يتم تأجيرها للعميل مع وعد بالبيع في نهاية التمويل مع سداد آخر قسط .
ووصلت نسبة العملاء ٩٠% بنظام الإجارة خلال ٢٠٢٠ ، حيث تم تغير مسمى الشركة من ممول إلى مؤجر او بائع .
أيهما أفضل.. تمويل الوحدات السكنية بالمدن الجديدة أم الوحدة المسجلة؟
طبعاً ، تمويل الوحدات بالمدن الجديدة أفضل تحت قيادة وزارة الإسكان و المرافق والمجتمعات العمرانية بإدارة هيئة المجتمعات العمرانية ، لأن الوحدة يتم نقل ملكيتها من جهاز المدينة أو من المطور العقاري للشركة وبعد ذلك للمستفيدين من التمويل العقاري، أما الوحدات المسجلة تحتاج إلى وقت كبير لإنهاء إجراءات نقل الملكية من البائع لشركة ثم المشتري.
ما أثر انخفاض سعر الفائدة خلال ٢٠٢٠ على التمويل العقاري؟
خفض المركزي للأسعار الفائدة إيجابي على نشاط التمويل العقاري سواء على الممول و العميل، حيث تراجع سعر الفائدة ١% على الإيداع تساوي انخفاض ١٥ %من اجمالي المبلغ التمويل،فمثلا العميل الممول بمليون جنيه على ١٥ عام يتم خفض يصل الى ١٥٠ ألف جنيه من إجمالي الأقساط عند تراجع أسعار العائد، لأن الشركة تعمل بنظام العائد المتغير انخفاضاًوارتفاعاً،و انخفض سعر الإيداع من ديسمبر ٢٠١٩ وحتى الشهرالحالي ٥%.
ما رأيك في مبادرة البنك المركزي لدعم الإسكان المتوسط؟
وصلت حصة الشركة من دعم “المركزي” للإسكان المتوسط واسكان محدودي الدخل ٢٥٠ مليون جنيه.
و لم تشترك الشركة في المبادرة بعد تغيير شروطها ، إذ اصبح على الشركات تدبير التمويل ويتم صرف فرق قيمة العائد من البنك المركزي. وهذا التغيير خفض هامش ربح الشركة من ٤% في النظام السابق الى ١% حاليا ،بحيث لو تم تعثر عميل من كل ١٠٠ سوف تحقق الشركة خسائر.
ما هو أثر انتشار فيروس كورونا على قطاع التمويل العقاري خلال ٢٠٢٠؟
بدراسة الواقع في الاقتصاد المصري على مدار ١٥ عام ، اتضح أن الأزمات التي تؤثر على الاقتصاد مثل الأزمة الاقتصادية خلال ٢٠٠٨ وتعويم الجنيه خلال ٢٠١٦ وثورتي ٢٠١١ و٢٠١٣ ، أن المستهلك يميل إلى الإقتراض و الحفاظ على أمواله نظراً لعدم الاستقرار الاقتصادي، لذلك فيروس كورونا أنعش التمويل العقاري في مصر وخاصة تمويل القطاع العائلي ،حيث حققت الشركة ١٥٠% من المستهدف خلال العام الحالي على الرغم من حالة الإغلاق التي تمت خلال منتصف ٢٠٢٠ لمؤسسات الحكومية ومنها الشهر العقاري.
من هم المساهمون في الشركة ؟ وحجم رأس مال الشركة؟
الشركة مملوكة بالكامل لـ ٣ شركات إماراتية. والاصل هى شركة أملاك للتمويل بحصة ٩٩% وشركتين ملك أملاك للتمويل. ويبلغ رأس المال المدفوع ١٢٥ مليون جنيه ،ويصل إلى إجمالي حقوق المساهمين حاليا ١٧٠ مليون جنيه، ويتم سنوياً توزيع جزء من الأرباح هذا العام.
هل هناك خطة للتعامل مع بنوك جديدة خلال ٢٠٢١؟
تستهدف أملاك التعامل مع ستة بنوك خلال ٢٠٢١، بالإضافة إلى أنه يتم حاليا التعامل مع أربعة جهات تمويل وهم البنك الأهلي والبنك العقاري وبنك قناة السويس والشركة المصرية لإعادة التمويل.
ما هو أثر التمويل العقاري للوحدات الإسكان الاجتماعي والمتوسط على شركات التمويل؟
مع مرور الوقت يتم نقل معرفة قيمة وأهمية التمويل العقاري للمواطن ، حيث بلغ عدد المستفيدين في بداية نشاط التمويل ٤ من كل ١٠٠ متقدم للإستفادة بالتمويل ،بسبب عدم الوعي و صعوبة إجراءات تسجيل الوحدة ، حالياً في عام ٢٠٢٠ يتم تمويل ٩٥ من كل ١٠٠ متقدم للإستفادة من التمويل بسبب قانون رقم٥٥ لسنة ٢٠١٤ ، ثانياً بعد إطلاق مبادرة البنك المركزي وصل عدد العملاء ٣٥٠ ألف خلال ٦ سنوات مقارنة ب٣٥ ألف من ٢٠٠٤ وحتى ٢٠١٤ ، ثالثا اعتماد الشركات على تناقل التجربة من ال٣٥٠ ألف عميل الذين يمثلون اكثر من مليون مواطن بالمحيطين بهم من العائلة والاصدقاء.
هل يتم تمويل وحدات عقارية تحت التنفيذ؟
قانون ١٤٨ لسنة ٢٠٠١ وتعديله 7رقم٥٥ لسنة ٢٠١٤ ، لم يمنع فكرة تمويل وحدات تحت التنفيذ ، ولكن المشكلة تتركز في عدم وجود آلية تلزم المطور بتنفيذ الوحدة خلال المدة المحددة وعدم وجود طريقة واضحة لضغط على العميل لدفع الاقساط في حالة تأخر المطور في تسليم الوحدة ،فإن الممول يصبح الخاسر الوحيد ،لذلك أناشد بإنشاء هيكل ينظم عملية التمويل العقاري تحت التنفيذ بين الثلاثة أطراف “المطور -المستفيد -الممول” ،بهدف السيطرة على السوق من خلال تدبير تمويل بالضمان الشخصي سواء البنك او للكيان او لشركة التمويل وفي حالة تقاعس المطور يتم سحب العقار منه وتسليمه إلى مطور آخر مع إلتزام العميل بتسديد الأقساط.
ما هى نتائج قانون التصالح في مخالفات البناء على التمويل العقاري؟
تطبيق قانون التصالح لأول مرة في مصر بهذه الطريقة الجادة ،سيتم من خلالها حل أزمة كبيرة للقضاء على العقارات المخالفة ،لأنه من سلبيات الوحدات المخالفة عدم امكانية تمويلها ،لذلك قانون التصالح قضى على تلك الحالة تماماً ولن يتم التصالح على مخالفة غير قابلة للحل ،تقنيناً للوضع الحالي وتوفير مناخ جيد وآمن للعملاء.
هل سيتم فتح فروع جديدة للشركة بالمحافظات؟
لا توجد خطة لفتح فروع آخرى خلال الفترة الحالية ،لأن نسبة عملاء الشركة داخل القاهرة والجيزة ٩٠%. وفي حالة وجود عملاء خارج القاهرة والجيزة يتم إرسال متخصص من الشركة لإتمام الاجراءات وعملية التمويل .
ما هو أثر مبادرة المركزي للشمول المالي على القطاع؟
مبادرة الشمول المالي سيكون لها أثر إيجابي على المدى البعيد،ولكن فعلياً أثر إيجابي على العملاء محدودي الدخل الذين وصل عددهم إلى ٢٥٠٠ عميل بالنسبة للشركة،بحيث يتم التعامل من خلال الدفع عن طريق حساب الشركة في البنك أو الدفع الفوري بالATM وشركات السداد النقدي .
كيف يتم الوصول إلى العملاء ؟
يتم الوصول للعملاء من خلال قنوات تواصل متعددة منها الحديثة مثل السوشيال ميديا والمسموعة مثل الراديو والإعلانات المطبوعة في الشارع والمشاركة في المعارض العقارية داخل وخارج مصر ،ونقل التجربة لعملاء جدد من خلال المستفيدين سابقاً ،وأخيراً العميل الذي يريد بيع الوحدة سواء كان مطور أو مسوق عقاري.
هل تم وضع خطة لتسويق التمويل العقاري في مصر؟
نشاط التمويل العقاري يواجه صعوبة في عدم وصول الفكرة لجموع المواطنين،لذلك تقوم الشركة بإطلاق حملة تسويقية لتوعية وتعريف المواطنين بالمحددات العامة لتمويل العقاري، باستخدام مواد دعائية على منصات التواصل الاجتماعي بالفيديو من بداية فكرة التمويل العقاري وحتى كيف يتم التعامل على منتجات شركة أملاك للتمويل،لذلك نناشد شركات التمويل مجتمعة لإطلاق حملات تسويقية مشتركة.