نهلة الإبياري تحذر: ممارسات تعاقدية تفقد المستثمرين الثقة بالسوق
العضو المنتدب لشركة «سياك للتطوير العقاري»
إطالة مدد السداد وسيلة المطورين لتفادي خفض الأسعار والحفاظ على الجدوى الاقتصادية للمشروعات
تصاعد أسعار العقارات من 5 % إلى 14 % متوقع خلال الفترة المقبلة رغم تراجع الدولار والفائدة
لا فقاعة عقارية لكن السوق يعاني من تضخم والأسعار تفوق القدرة الشرائية
تحديات التمويل والتضخم تلاحق العقارات.. وتحذير من فقدان ثقة المستثمرين
تبسيط إجراءات التسجيل والإقامة الذهبية ضرورة لجذب الأجانب على الرغم من أن الاضطرابات الاقتصادية المتلاحقة، داخليًا وخارجيًا، دفعت الكثيرين إلى النظر لسوق العقار المصرية باعتبارها مخزنًا مهمًا لحفظ القيمة، فإن هناك تحديات تواجه المطورين العقاريين، لعل أهمها الارتفاع المستمر في أسعار الوحدات السكنية، وتراجع القدرة الشرائية للمواطنين، وغياب التمويل العقاري الفعّال.
كما يمكن الإشارة إلى مشكلات أخرى تواجه نشاط التطوير العقاري، مثل: ارتفاع تكاليف مواد البناء، والزيادات الضريبية المفاجئة، فضلًا عن فرض رسوم بأثر رجعي، وأخرى خارج اتفاقات التعاقدات، وكلها أزمات ألقت المهندسة نهلة الإبياري، العضو المنتدب لشركة «»، الضوء عليها خلال حوار لها مع عالم المال عن الأسباب الحقيقية وراء ارتفاع أسعار العقارات، والمعوقات الهيكلية التي تواجه المطورين والمشترين على حد سواء.
كما تطرقت أيضًا إلى التعقيدات الإجرائية في منظومة تسجيل العقارات، وغياب برامج الإقامة الذهبية الجاذبة للاستثمار الأجنبي، مقارنة بما تقدمه دول، مثل: تركيا، والإمارات.
وتناولت تفاصيل الفجوة المتزايدة بين الأسعار والقدرة الشرائية، وهل تعني وجود فقاعة عقارية أم تضخمًا في الأسعار، حيث أوضحت أن بعض فئات السوق كالعقارات الفاخرة تعاني من فائض في المعروض، في حين تشهد الشرائح المتوسطة ضغطًا حقيقيًا في الطلب.
تأثير القرارات الحكومية غير المتوقعة على الهياكل التمويلية للمشروعات، وأهمية عودة الدور الفعال للتمويل العقاري، والحاجة إلى تدخل حكومي مدروس لإعادة التوازن إلى السوق، حيث تحدثت المهندسة نهلة الإبياري عن مستقبل الطرح العقاري في البورصة، وجدوى تصغير مساحات الوحدات، وفرص جذب المستثمر الخليجي في ظل انخفاض قيمة الجنيه، وانعكاسات الأزمات السياسية الإقليمية على الاستيراد وكلفة التنفيذ.
كما ناقشت أكثر الملفات تعقيدًا في الاقتصاد المصري، في رؤية تحليلية واضحة الملامح لمستقبل سوق العقارات في مصر، كما تراه واحدة من أبرز القيادات النسائية في مجال التطوير العقاري.
وإلى نص الحوار..
كيف تفسرين الارتفاع المستمر في أسعار الوحدات السكنية؟
ارتفاع أسعار العقارات مرتبط بارتفاع التكلفة، وهذه التكلفة ترتفع لأسباب متعددة، أولها ارتفاع تكلفة تمويل المشروعات، فأي مشروع تمويلي تكون تكلفته مرتفعة للغاية، وهو ما يشكل عبئًا على المطور العقاري، لأنه لا يتوافر حجم كافٍ من التمويل العقاري، وبالتالي يتحمّل المطور تمويل الوحدة حتى يحصل على مستحقاته من العميل.
أما السبب الثاني فهو ارتفاع أسعار مواد البناء، وهو ما يرتبط بعدة عوامل كسعر الدولار الذي شهد ارتفاعًا وتذبذبًا، خلال السنوات الماضية، مما كان له تأثير كبير في ضوء أن المطور يبيع بنظام التمويل، وبالتالي ينفذ جزءًا كبيرًا من الإنشاءات في المستقبل، فيجد نفسه أمام ارتفاع حقيقي في أسعار المواد الأساسية، نتيجة لفروق سعر الدولار.
ونحن هنا نتحدث عن ارتفاع عام في الأسعار، فإذا بدأنا التنفيذ مثلا بسعر اليوم، واستغرق العمل ثلاث سنوات، فبالتالي يجب أن نضع في اعتبارنا احتمال حدوث ارتفاع إضافي في الأسعار.
هل هناك مزيد من الأسباب لهذه المشكلة؟
أيضًا عامل ثالث، وهو الأخطر في رأيي، ويتمثل في التعديلات الكثيرة التي تحدث في القوانين واللوائح، مثل: ارتفاع الضرائب، فعلى سبيل المثال، ضريبة القيمة المضافة على عقود المقاولات كانت لسنوات بنسبة 5%، وأصبحت الآن نسبتها 14%، أي بزيادة قدرها 9%، تضاف على تكلفة الإنشاء، والسؤال الآن هل سيتحمل المقاول وحده هذه الزيادة؟ بالطبع لا، سيحملها للمطور، وحتى إن تحمّلها فسيرسل للمطور مطالبة بها، لأنها زيادة حقيقية ناتجة عن متغيرات قانونية، وليست فرضًا اختياريًا.
في الوقت نفسه هناك رسوم تفرض على المطورين بعضها غير معروف السبب، فمثلا نطالب بدفه رسوم اضافية لتسجيل على الأرض، رغم انه تم دفعها من قبل اثناء ابرام الإتفاق، والعقد نص صراحة على أننا دفعنا الرسوم كافة، وكل هذه العوامل تؤدي إلى رفع تكلفة إنشاء المشروع، وبالتالي ترتفع تكلفة العقار نفسه، لذلك أتوقع استمرار الارتفاع في أسعار العقارات.
هل ترين أن هناك طلبًا حقيقيًا على العقارات؟.. وكيف تسير عملية تحديد السعر؟
بالفعل هناك طلب على العقارات، لكن ليس بالتساوي في جميع المناطق، فهناك عرض زائد قليلًا في فئة الوحدات الفاخرة، ولجأ المستثمرين إلى التغلب على ضعف القدرة الشرائية من خلال إطالة مدد الأقساط، وبالتالي تمكن البعض من الشراء، لكن على الأرجح مع نهاية هذا العام، سينخفض حجم المبيعات في السوق العقارية مقارنة بالعام الماضي، الذي شهد طفرة قوية، في ظل وجود التضخم ما جعل العقار ملاذًا آمنًا لحفظ القيمة وحماية المدخرات المالية.
إلا أنه مع انخفاض التضخم، ظهرت بعض المتغيرات، فمثلًا، وصل سعر الدولار في إحدى الفترات، منذ نحو عامين، إلى 70 جنيهًا، ولذلك ارتفعت أسعار العقارات، لكن عندما انخفض الدولار لم تنخفض أسعار العقارات، لأن من اشترى سابقًا اعتبر ما فعله استثمارًا، أما المطورون فقدموا عروضًا بمدد أقساط إضافية لتفادي خفض السعر المعلن، وهذا يعد نوعًا من التخفيض الفعلي، لأن القيمة الحالية للوحدة تنخفض عندما تمتد فترة السداد.
بالإضافة إلى أن البنك المركزي خفّض الفائدة بنسبة ضئيلة، وهو خفض غير مؤثر على من حصل على القروض سابقًا، بل يؤثر فقط على من سيتقدم بطلب جديد، وبالتالي فمن الناحية النظرية أصبحت الوحدة أقل سعرًا، لكن دون تغيير حقيقي في السعر المعلن.
هل ترين أن السوق بحاجة لدعم حكومي أكبر لضطبها؟
بكل تأكيد، السوق بحاجة للمزيد من الدعم الحكومي وخاصة فيما يتعلق بعروض التمويل العقاري، وهذه العروض كانت موجودة بالفعل، لكن تم أيقاف العمل بها في الفترة الأخيرة، إلا أننا الآن بحاجة ملحة لإعادة هذه البرامج لدعم السوق، لأنه إذا ظل المطور يتحمل التمويل بمفرده فلن يستطيع الاستمرار.
هل تعتقدين أن تصغير مساحات الوحدات يمكن أن يكون حلاً؟
تصغير المساحة سيفيد المستثمر، لكنه لن يفيد المستخدم الأخير الذي يبحث عن وحدة للمعيشة، لأنه في النهاية يحتاج لمساحة مناسبة، لكن لا يمكن إنكار أنها فكرة جيدة للمستثمرين الذين يشترون وحدات بغرض التأجير أو التشغيل عبر المنصات، إذ يمكن تقسيم الوحدة إلى اثنتين أو ثلاث وحدات، ويتقاسمها أكثر من شخص بدلًا من أن يتحملها شخص واحد.
هل من الممكن مستقبلاً طرح أسهم للوحدات العقارية في البورصة؟
طرح الأسهم في البورصة يكون للشركات وليس متاح للوحدات حتي الأن حيث لا يوجد اطار قانوني، يتيح لها ذلك سوى بالعلاقة المباشرة بين المطور والمجموعة الاستثمارية التي تشتري.
هناك من يتحدث عن وجود فقاعة عقارية.. فهل هذا صحيح؟
لا يمكنني القول بوجود فقاعة عقارية، لأن لدينا طلبًا حقيقيًا، وهناك أشخاص يرغبون فعلًا في الشراء، لكن تواجههم بعض العقبات، لذا فالمسألة ليست فقاعة، بل يمكن وصفها بـ”التضخم العقاري”، أي أن الأسعار ارتفعت بدرجة أعلى من القدرة الشرائية، ويتغلب الناس على ذلك من خلال تمديد مدد الأقساط، ولو أن التمويل العقاري يعمل وفق أسس جيدة، فسيسهم بشكل كبير في حل هذه الأزمة.
وكيف تقيمين تأثير الأحداث السياسية المحيطة بالمنطقة؟
الأحداث السياسية المتسارعة في المنطقة، مثل ما يحدث في غزة والسودان، تؤثر بالطبع لأنها تعطل الاستيراد، ونحن ما زلنا نعتمد على مدخلات إنتاج كثيرة مستوردة، كبعض مواد البناء، وبالتالي تؤثر الظروف السياسية والملاحية في البحر الأحمر وقناة السويس على عملية الاستيراد وأيضًا على أسعار المواد المستوردة، صحيح أن هناك بعض السلع كالحديد والأسمنت انخفضت أسعارها قليلًا، لكن في المقابل ارتفعت أسعار مدخلات إنتاج أخرى.
هل ترين أنه يمكن فتح السوق لجذب استثمارات أجنبية؟
نعم يمكن ذلك لأن هناك طلبًا متزايدًا من الخليجيين على شراء العقارات في مصر، خاصة في مناطق الساحل الشمالي، وخصوصًا بعد الحرب بين روسيا أوكرانيا لأنها جعلت البعض يترددون في السفر، وفضل الخليجيون مصر مع انخفاض قيمة الجنيه الذي جعل تكلفة اقل بكثير من السفر إلى أوروبا، وفي الوقت ذاته فإن بعض المستثمرين الخليجيين قاموا بالفعل بشراء وحدات فى مصر، خاصة في مشروعات في رأس الحكمة.
هذا الطرح يقودنا إلى سؤال مهم.. كيف يمكن جعل العقار المصري أكثر جاذبية؟
نحتاج للعمل على عدد من الإجراءات التنظيمية، فمقارنة بتركيا ودبي مثلًا هناك تسهيلات كبيرة لديهما في إجراءات التسجيل وتكلفتها الإقل، وإذا كنا نريد التوسع في تصدير العقار فعلينا تبسيط إجراءات تسجيل الوحدات، لأن المستثمر، خاصة في ظل التغيرات الجيوسياسية الحالية، يريد أن يكون قادرًا على تسييل الوحدة بسهولة إذا رغب في البيع، وهذا يتطلب أن تكون الوحدة مسجلة، وكذلك نحتاج للعمل على برامج الإقامة الذهبية أو ما يشبهها، كما هو الحال في تركيا ودبي أيضًا، لنكون أكثر جاذبية للمستثمرين.
هل ناقشتم هذه النقاط مع غرفة التطوير العقاري؟
نحن نعمل مع الغرفة على هذه الأمور، وهي في حالة نقاش دائم مع الجهات المعنية بالحكومة، للوصول لحلول نهائية واتفاقات بشأن هذه الإجراءات، لكن الأمر ما زال قيد العمل.
هناك شركات تتأخر في التسليم.. فما أسباب ذلك؟
في الحقيقة هناك عدة أسباب منها ما يتعلق بفرض رسوم حكومية جديدة على المطور، مما يضطره لتحويل التمويل المخصص للإنشاء إلى دفع هذه الرسوم، ومنها نقص بعض مدخلات البناء المستوردة، كالمعدات، والطلمبات، وأجهزة التكييف، وبعض المكونات الخاصة بالنظم الكهروميكانيكية، والتشطيبات، والتي إما تستورد بالكامل أو يدخل في تصنيعها مكونات مستوردة.
أما السبب الأهم فهو مدى قدرة المطور المالية، فنحن علي سبيل المثال نمتلك ذراعًا إنشائية تتمثل في “الشركة الهندسية للصناعات والتشييد سياك” مما يمنحنا القدرة على تنفيذ وتسليم المشروعات بكفاءة، لأننا نمتلك نشاط مقاولات داخل المجموعة.
